민영주택 국민주택(공공주택)의 차이점과 청약 당첨 기준

주택청약종합저축

사람들은 내 집 마련의 부푼 꿈을 안고 주택청약종합저축에 가입을 하곤 합니다. 저 역시도 오래전 부푼 꿈을 안고 가입했지만 세대원이라는 발목에 잡혀 바늘구멍같은 청약 당첨의 기회게 저에겐 오지 않더라고요. 언젠가 세대주로 분리가 되는날이면 그나마 승산이 있지 않을까 싶습니다. 

세대원 주제에 내 집이 갖고싶어 정보를 찾아본 적이 있었어요. 그런데 찾을때마다 원하는 정보가 잘 없없고, 카페나 블로그에서 하는 말들이 다 달라서 제겐 어렵게 느껴지더군요. 그래서 정리할겸 포스팅으로 기록을 남겨보려합니다.

청약 주택 종류

주택청약종합저축을 가입하고 유주택 세대주의 무주택 세대원 신분으로 처음 분양을 신청했을 때, 궁금한게 있었어요. 공공주택과 민영주택의 청약과 당첨 기준이 다르다는데, 뭐가 뭐고 어떻게 다르다는진거 헤맸답니다.

국민주택 민영주택

우선 주택 공급의 주체가 누구냐에 따라, 건설 자금을 어디에서 조달하는지에 따라 민영주택과 국민주택(공공주택)으로 나누어집니다. 
민영주택은 우리가 흔히 알고 있는 브랜드 아파트들을 주택을 말해요. 푸르지오, 힐스테이트, 수자인 등의 아파트들은 건설 자금을 민간사업 주체가 부담하는 주택으로 정부의 재정 지원 없이 주택을 건설하고 공급합니다.
그렇다면 국민주택(공공주택)은 느낌이 오시죠? 정부 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 건설하고 공급하는 주거전용면적 85㎡ 이하 (수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)주택을 말합니다. 

이렇게 크게 두 가지로 나뉘는 주택의 종류에 따라 민영주택과 공공주택(국민주택)의 선정기준이 달라집니다. 민영주택은 가점제와 추첨제로 선정하고, 국민주택은 순위순차제를 이용해 입주자를 선정합니다. 

민영주택(가점제·추첨제)

우리나라에는 국민주택보다는 민영주택으로 공급하는 주택이 더 많으므로 민영주택 선정 기준에 대해 알려드릴게요.
민영주택은 청약순위에 따라 입주자를 선정합니다. 청약순위는 흔히 말하는 1순위 2순위를 의미합니다. 1순위에서 입주자 선정이 미달되면 2순위에서 입주자를 선정합니다.

먼저 1순위 신청자 중에서 입주자를 선정하는데, 이 때 같은 1순위에서 경쟁이 있다면 가점제 및 추첨제로 입주자를 선정합니다. 이때 가점제냐 추첨제냐는 어느지역(지구)인지 주거전용면적은 85㎡를 초과하는지에 따라서 비율이 달라집니다.
가점제와 추첨제의 선정 비율을 나누는 종류가 많아서 표로 정리된 것으로 보겠습니다. 

민영주택 선정비율

본인이 청약하는 주택의 전용면적과 어느 분류에 해당하는지에 따라 가점제와 추첨제 선정 비율을 확인할 수 있어요. 

정리하자면 아래의 순서로 입주자가 선정됩니다.

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1. 1순위 신청자
2. 1순위 중 경쟁 있을 시 가점제 및 추첨제
3. 주거전용면적과 주택 위치(투기과열지구, 청약과열지구 등)에 따라 가점제 추첨제 선정 비율이 다름
4. 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 저축 가입기간에 따라 가점 적용
5. 추첨으로 공급되는 주택수의 75%를 무주택세대에 우선 공급
6. 나머지주택(무주택세대 우선공급하고 남은 주택 포함)은 무주택 세대주(원)와 1주택을 소유한 세대주(원)
7. 5번 6번 공급하고도 남으면 주택소유자에게 공급
8. 1순위 미달 시 2순위 신청자
9. 2순위는 추첨 방식으로 입주자 선정

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ex) 만약 투기과열지구의 85㎡초과하는 푸O지오(민영주택/일반공급 1,000 세대)에 1순위인 1주택 세대주(기존 소유 주택 처분조건 승낙)가 청약을 한다면 몇세대가 당첨될 수 있는지 계산해보겠습니다. 

투기과열지구의 주거전용면적이 85㎡초과하므로 가점제 50%, 추첨제 50%로 입주자가 선정됩니다. 
일반공급 1,000세대 중 500세대가 추첨제입니다. 500세대 중 75%를 무주택세대에 우선 공급합니다. 최종적으로 무주택세대에 공급하고 남은 125세대가 당첨될 수 있는 세대수입니다.

혹시 계산 방법에서 잘못된 점이 있다면 알려주세요:)

국민주택(순위순차제)

국민주택은 민영주택보다는 선정 조건이 단순합니다. 납입횟수 많고, 저축 많이하면 입주자로 선정될 수 있습니다.

국민주택 선정비율

40㎡ 초과하는 주택은 3년 이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많으면 1순위이고, 1순위가 미달되면 2순위로 저축총액이 많은자가 청약 입주자로 선정됩니다.

40㎡ 이하 주택은 3년 이상 무주택세대구성원으로 납입횟수가 많으면 1순위이고, 1순위가 미달되면 2순위로 그냥 납입횟수가 많은자가 입주자로 선정됩니다.

요즘은 부동산 시장이 거래절벽이 생겼다죠. 미분양 소식도 많이 들리고, 이전과는 상황이 많이 달라졌어요. 개인적으로 현금모아서 내 집 마련할 시기는 2024년 이후를 목표로 하고 있는데 그전까지 부동산도 공부를 많이 해둬야겠습니다. 이런 표현 즐겨 사용하지 않지만. 등기마렵네요.

민영주택 국민주택 차이점